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Protest gegen Modernisierungen

Deutschlands größter Immobilienkonzern knickt ein

 - 07:52

Der größte deutsche Wohnungskonzern Vonovia will seine Investitionen in Modernisierungen drastisch kürzen. Hintergrund sei eine „dramatisch zurückgegangene“ gesellschaftliche Akzeptanz für die in der Regel mit Mietsteigerungen verbundenen energetischen Modernisierungen, sagte Vonovia-Chef Rolf Buch.

Vonovia hatte bislang durchschnittlich sieben Prozent der energetischen Modernisierungskosten – etwa für die Dämmung von Fassaden oder den Austausch alter Fenster – jährlich auf die Miete umgelegt, was in Einzelfällen zu Mieterhöhungen von mehr als drei Euro pro Monat und Quadratmeter geführt hatte. Vonovia zählt mit einem Bestand von rund 400.000 überwiegend in Deutschland gelegenen Wohnungen zu den größten deutschen Vermietern.

„Es nutzt nichts, wenn die Leute das nicht wollen“, sagte Buch. Ab sofort sei eine Kürzung der energetischen Investitionen um rund 40 Prozent geplant. Vonovia hatte zuletzt angekündigt, im laufenden Geschäftsjahr rund eine Milliarde Euro vorwiegend in energetische Modernisierungen, aber auch in Neubau und Dachaufstockungen investieren zu wollen. Während die Modernisierungsquote bei Vonovia bislang bei rund fünf Prozent des Wohnungsbestands gelegen habe, soll sich dieser Wert nun auf rund drei Prozent reduzieren.

Mietansteig wird sich trotzdem nicht verlangsamen

Künftig werde es durch Sanierungen zudem keine Mietaufschläge von mehr als zwei Euro je Quadratmeter geben, auch wenn dies bei Quadratmetermieten von mehr als sieben Euro gesetzlich zulässig ist. Damit wolle der Dax-Konzern sicherstellen, dass Mieter ihre Wohnungen als Folge der modernisierungsbedingten Mietsteigerungen nicht verlassen müssten. Aktuelle Modernisierungsprojekte, die zu Mieterhöhungen von mehr als zwei Euro pro Quadratmeter führen, werde man sich „genau ansehen“.

Vonovia werde die frei werdenden Mittel künftig verstärkt in Neubauten und in Modernisierungen in Schweden investieren, wo die Akzeptanz dafür deutlich größer sei, kündigte Buch an. Auf die Geschäftsentwicklung werde das Umsteuern keine Auswirkungen haben. Der Vonovia-Chef bezifferte die geplanten Gesamtinvestitionen auf jährlich rund 1,3 bis 1,6 Milliarden Euro.

VONOVIA

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Vor diesem Hintergrund werde sich der Anstieg der durchschnittlichen Mieten trotz der deutlich zurückgehenden Modernisierungen nicht verlangsamen. „Der Mietanstieg kommt dann nicht aus der Modernisierung, sondern aus dem Neubau“, sagte Buch. Im zurückliegenden Jahr waren die Mieten im Schnitt um vier Prozent auf 6,45 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Rund 2,5 Prozent des Anstiegs waren dabei die Folge von Modernisierungen.

Mieterbund fordert Deckelung der Umlage

Der zunehmende Verzicht auf energetische Modernisierungen bedeute aber auch gleichzeitig einen Rückschlag für den Klimaschutz, beklagte Buch. Die CO2-Bilanz vor allem aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren stammender Gebäude werde sich dadurch nicht wie geplant weiter verbessern, obwohl vielfach ein grundlegender Modernisierungsbedarf vorliege. Angesichts der steigenden Kosten am Bau seien Kostensenkungen bei der Durchführung von Modernisierungen derzeit nicht realistisch.

Aus Sicht des deutschen Mieterbunds führen Modernisierungen oft gar nicht zu deutlichen Energieeinsparungen. „Wenn Häuser immer dicker gedämmt werden, heißt das noch lange nicht, dass sie unbedingt viel Energie einsparen“, sagte Mieterbund-Sprecherin Silke Gottschalk in Düsseldorf. Vonovia zähle zu den Unternehmen, die in den vergangenen Jahren besonders intensiv auf Modernisierungen gesetzt hätten.

Statt die Modernisierungskosten einfach nur anteilig auf die Kaltmiete umzulegen, sei es sinnvoller, sich bei der Umlage an den tatsächlich eingesparten Betriebskosten zu orientieren, sagte Gottschalk. Der Mieterbund fordert vor dem Hintergrund niedriger Zinsen eine Deckelung der Umlage auf vier Prozent der Kosten. Dies sei für den Vermieter immer noch ein „gutes Geschäft“, hieß es.

Die Geschäfte laufen gut

Vom kommenden Jahr an dürfen Hausbesitzer nach Modernisierungen nur noch maximal acht Prozent der Renovierungskosten im Jahr statt bisher elf Prozent auf die Miete umlegen. Pro Quadratmeter sind dann Erhöhungen bis zu drei Euro erlaubt. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Vonovias Geschäfte laufen indes dank steigender Mieten in den Metropolen und seiner jüngsten Zukäufe weiter gut. Bei dem erst vor kurzem angehobenen Jahresziel für den operativen Gewinn (FFO 1) sieht sich der Dax-Konzern auf Kurs und will 2019 noch mehr verdienen. Dazu beitragen sollen auch höhere Mieteinnahmen aus dem Neubau und den zugekauften Wohnungen in Schweden. Insgesamt will Vonovia die Investitionen noch einmal deutlich erhöhen.

Das operative Ergebnis – gemessen an der für die Branche wichtigen Kenngröße Funds from Operations 1 (FFO 1) – soll 2019 auf 1,14 bis 1,19 Milliarden Euro steigen, wie Vonovia am Donnerstag in Bochum mitteilte. Für 2018 peilt Vonovia bei der Kennziffer 1,05 bis 1,07 Milliarden Euro an. Das wären rund 15 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Dabei sind die jüngsten Zukäufe – die österreichische Buwog und die schwedische Victoria Park – enthalten. Davon sollen auch die Aktionäre profitieren. Die Dividende für 2018 soll um 12 Cent auf 1,44 Euro je Aktie klettern.

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres summierte sich der operative Gewinn auf 778 Millionen Euro, das war knapp 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Dazu trugen höhere Mieten, niedrigere Finanzierungskosten sowie der Zukauf in Schweden bei. Der Gewinn legte um gut 16 Prozent auf 1,4
Milliarden Euro zu. Hier profitierte Vonovia von einer Aufwertung der Immobilien. Während beim operativen Ergebnis und bei den Mieteinnahmen die Buwog noch nicht enthalten ist, fließt beim Periodenergebnis schon die Übernahme ein.

Quelle: dpa
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