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FAZ plus ArtikelBaurecht

Woran die Nachverdichtung häufig scheitert

Von Thomas Schröer
Aktualisiert am 19.07.2019
 - 18:34
Geht nicht immer so glatt: Aufstockung um zwei Etagen in der Platensiedlung in Frankfurt
Wer sein Gebäude aufstocken will, steht oftmals im Konflikt mit uralten Bebauungsplänen. So wird Wohnungsbau verhindert. Im Städtebaurecht ließe sich zwar mit wenig Aufwand viel erreichen – doch diese Chance wird vertan.

Folgender Fall zeigt prototypisch, woran die Nachverdichtung im Wohnungsbau praktisch häufig scheitert. Er spielt in einem nicht gentrifizierten Stadtteil von Frankfurt. Der potentielle Bauherr besitzt dort ein Mehrfamilienhaus. Das viergeschossige Gebäude wurde etwa 1920 errichtet und ist zu einem günstigen Zins vermietet. Der Eigentümer plant die Aufstockung des Gebäudes um ein Dachgeschoss. Dort sollen Mietwohnungen im Umfang von insgesamt 350 Quadratmetern entstehen. Die Netto-Kaltmiete soll bei 10 bis 12 Euro je Quadratmeter liegen.

Städtebaulich fügt sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Es könnte damit nach Paragraph 34 des Baugesetzbuchs genehmigt werden. Das hilft dem Bauherrn aber nicht. Bedauerlicherweise gilt für das Grundstück ein Bebauungsplan aus den siebziger Jahren. Dieser setzt eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,1 fest. Die GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Fläche aller Geschosse zur Größe des Baugrundstücks maximal sein darf. Bei alten Plänen, die vor 1990 erlassen wurden, werden die Flächen von Dachgeschossen mitgerechnet. Hier liegt die GFZ des bestehenden Altbaus bei gut 2,0. Durch die geplante Aufstockung würde sich die GFZ auf einen Faktor von mehr als 2,5 erhöhen.

Veraltete Pläne verhindern Fortschritt

Die Stadt hatte bei Aufstellung des Plans für das Grundstück noch die Hälfte der vorhandenen Ausnutzung zugelassen. Die Historie des Plans zeigt, dass sie damals die vorhandene Bebauung nach dem städtebaulichen Leitbild der locker bebauten „Gartenstadt“ der Moderne „entdichten“ wollte. Die Stadt lehnt es deswegen ab, für das Vorhaben im Wege der Befreiung eine GFZ von 2,5 zuzulassen. Dies verstoße gegen die Grundzüge der Planung, die den diametral gegenteiligen Zweck der Nachverdichtung verfolgten. Den zutreffenden Hinweis des Eigentümers, dass sich die geplante Aufstockung städtebaulich in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge, weist die Stadt zurück. Darauf komme es bei der Erteilung von Befreiungen nicht an. Damit bleibt hier jede Nachverdichtung dauerhaft ausgeschlossen.

In vielen Kommunen gelten noch Bebauungspläne, die 30 Jahre und älter sind. Oft bilden sie den baulichen Bestand nicht mehr ab. Die städtebaulichen Ziele solcher Alt-Pläne sind häufig obsolet. Indes scheuen die meisten Gemeinden den Aufwand, längst überholte Satzungen förmlich aufzuheben. Dies liegt daran, dass auch die Aufhebung eines Bebauungsplans im Vollverfahren, das heißt mit Beteiligung der Öffentlichkeit, zu erfolgen hat. Ein solches Verfahren kostet Zeit und Geld. Die damit verbundenen rechtlichen Risiken stehen außer Verhältnis zum erzielbaren Zugewinn an Wohnfläche. Folge ist eine ungewollte, aber faktisch unauflösbare Blockadesituation.

Dieses Dilemma könnte der Gesetzgeber einfach, rechtssicher und praktikabel lösen: Er müsste nur zulassen, dass Bauvorhaben, die im Geltungsbereich von Alt-Plänen liegen, nach Wahl des Bauherrn alternativ auch nach der großzügigeren „Einfügensregel“ des Paragraphen 34 des Baugesetzbuches genehmigt werden können. Dann würde der Alt-Plan formal zwar weitergelten, aber schlicht nicht mehr zur Anwendung kommen, wenn der Bauherr das wünscht. Noch mehr Flexibilität ließe sich erzielen, wenn der Gesetzgeber den Kommunen auch für jüngere Pläne die Befugnis einräumen würde, wahlweise den Anwendungsbereich von Paragraph 34 zu eröffnen. Regelungstechnisch müsste hierzu lediglich Paragraph 30 des Baugesetzbuchs um folgenden Absatz 4 erweitert werden: „Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der seit mindestens 30 Jahren unverändert gilt, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben alternativ auch nach § 34 oder § 35. Der Antragsteller besitzt insoweit ein Wahlrecht. Die Gemeinde kann bestimmen, dass diese Regelung auch für Bebauungspläne gilt, die jünger als 30 Jahre sind.“

Es könnte so einfach sein

Die praktische Verbesserungswirkung dieser Gesetzesänderung für die Genehmigung von Wohnungsbau wäre beachtlich: Mit Paragraph 34 existiert ein bewährtes Konstrukt mit eingebautem „Flexibilitätsfaktor“. Die Norm soll eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung gewährleisten. Sie enthält im dritten Absatz sogar eine Vorrangklausel für Wohnungsbau. Hierdurch würden auch Ungleichbehandlungen beseitigt. In städtischen Gebieten existiert oft ein Flickenteppich von restriktiv beplanten Arealen neben unbeplanten Quartieren, für die Paragraph 34 gilt. Aus der Anwendung solcher Alt-Pläne können sich sachlich nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlungen ergeben, die dann wegfielen.

Skeptiker wenden ein, eine solche Regelung würde zu stark in die verfassungsrechtlich gesicherte kommunale Planungshoheit eingreifen. Die Sorge ist unbegründet. Die Planungshoheit bliebe im geschützten Kernbereich gewahrt. Im Geltungsbereich alter Pläne könnten die Kommunen durch Fassung eines Aufstellungsbeschlusses vor Ablauf der 30-Jahres-Frist mit Erlass einer Veränderungssperre die Zulassung eines Vorhabens nach Paragraph 34 verhindern. Praktisch wäre dies kaum zu befürchten, weil „Dinosaurier-Pläne“ schlicht überholt sind. Der Gesetzgeber ist also gut beraten, bei der anstehenden Novelle des Städtebaurechts die Blockadewirkung alter Pläne zu lösen.

Schlussfrage: Ist es realistisch, dass auf derart einfache, rechtssichere und praktikable Weise die Rahmenbedingungen für die Genehmigung von Wohnungsbau zügig spürbar erleichtert werden? Nein! Die Vorschläge der von der Regierung 2018 eingesetzten Kommission, auf deren Grundlage das Baugesetzbuch novelliert werden soll, gehen leider in eine andere Richtung. Nach dem Abschlussbericht vom Juli 2019 werden stattdessen komplizierte „Verbesserungsmaßnahmen“ vorgeschlagen, die in der praktischen Anwendung weder das Problem der Alt-Pläne lösen noch sonst hilfreich sind. Schade. Chance vertan.

Quelle: F.A.Z.
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