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FAZ plus ArtikelNeues Gesetz

Schlecht für Käufer, gut für Mieter

Von Judith Lembke
Aktualisiert am 09.03.2020
 - 10:48
Sanierte Pracht: Die Altbauten in Berlin Kreuzberg sind bei Mietern wie Eigentümern begehrt.
Künftig wird es deutlich schwieriger, eine Mietwohnung in Eigentum umzuwandeln. Ein neues Gesetz soll die Mieter schützen. Für viele andere hat es negative Folgen.

Es ist das Schreckensszenario des Großstadtmieters: Das Haus, in dem er wohnt, wird verkauft, saniert, die Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt, und der neue Besitzer erhöht entweder kräftig die Miete oder klagt auf Eigenbedarf. Dann bleibt in der Regel nur der Wegzug an den Stadtrand, weil es im Quartier selbst keine bezahlbare Wohnung gibt.

Es ist der Albtraum vieler Großstadtfamilien: Sie wollen sich eine Wohnung kaufen, schließlich sind die Zinsen niedrig und das Eigentum soll im Alter als Sicherheit dienen. Aber sie finden nichts, die Preise sind zu hoch und das Angebot knapp. Am Ende bleibt ihnen nur, in der Mietwohnung auszuharren – oder in die Vorstadt zu ziehen.

Gesetz auf fünf Jahre angelegt

Bald gibt es für Mieter Grund zur Erleichterung, bei den Käufern wird der Frust hingegen noch zunehmen. Die Bundesregierung verschärft ihren wohnungspolitischen Kurs zugunsten der Hälfte der Deutschen, die zur Miete wohnt, mit einem geplanten neuen Gesetz. Künftig soll die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten nur noch in Ausnahmefällen erlaubt werden. Nach dem Referentenentwurf, der dieser Zeitung vorliegt und sich laut Bauministerium in der Ressortabstimmung befindet, wird eine Umwandlung nur genehmigt, wenn zwei Drittel der Eigentumswohnungen an die Mieter gehen, das Haus in den Nachlass fällt oder Familienangehörige des Eigentümers Wohnungen zur eigenen Nutzung kaufen wollen. Wenn die Definition eines „angespannten Wohnungsmarktes“ dieselbe ist wie bei der Mietpreisbremse, dürfen bald nicht nur in den Gentrifizierungs-Hotspots Berlin-Neukölln und im Frankfurter Ostend keine Mietwohnungen mehr umgewandelt werden, sondern auch in Ruhrgebietsstädten wie Bottrop oder Duisburg.

In dem Gesetzesentwurf wird das Vorhaben damit begründet, dass es auf engen Wohnungsmärkten oft „der erste Schritt“ zur Verdrängung der alteingesessenen Mieter sei, wenn aus Mietwohnungen Eigentum wird. Denn Umwandlung ist ein lukratives Geschäftsmodell: Sogenannte „Aufteiler“ kaufen in die Jahre gekommene Altbauten, sanieren sie und heben mit angebauten Balkonen und Aufzügen den Standard, um das Haus dann zu zerlegen und die Wohnungen einzeln mit ordentlicher Rendite an Kapitalanleger oder Selbstnutzer weiterzuverkaufen. Das lohnt sich in Zeiten von Mietendeckel und Mietpreisbremse für die Investoren in der Regel mehr, als ganze Häuser mit vielen günstigen Mietverträgen im Bestand zu halten. Die Käufer erhöhen dann häufig die Miete oder kündigen wegen Eigenbedarf. Zudem haben einige schwarze Schafe den Ruf der Branche in den vergangenen Jahren ruiniert, die versucht haben, Altmieter mit üblen Methoden aus ihren Wohnungen zu drängen. Denn eine leere Wohnung ist wertvoller als eine vermietete.

Mieterschützer fordern deshalb seit Jahren, die Umwandlung zu verbieten oder zumindest deutlich zu erschweren, weil die bestehenden Gesetze den Mietern keinen ausreichenden Schutz böten. Diese Argumentation hat die Bundesregierung nun übernommen. Das geplante Gesetz soll auf fünf Jahre angelegt sein – so lange, bis der Neubau Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht gebracht hat. So die Hoffnung.

12.800 Wohnungen im Jahr 2018 in Berlin umgewandelt

Dabei sind Mieter in Vierteln, auf die Immobilieninvestoren und Käufer besonders begierig schielen, schon jetzt deutlich besser geschützt als anderswo. In vielen wachsenden Großstädten wurden diese Quartiere zu „Milieuschutzgebieten“ erklärt, dort muss die Umwandlung schon heute von den Behörden genehmigt werden. Zum Beispiel kann ein neuer Eigentümer nicht sofort wegen Eigenbedarf kündigen, in manchen Städten ist der Altmieter sogar zehn Jahre davor sicher. Zudem hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Allerdings könnten sich die meisten Mieter ihre Wohnung nicht leisten, heißt es beim Mieterbund, weswegen die Umwandlung für sie in der Regel nichts Gutes bedeute.

In Berlin – Hauptstadt der Aufteiler – gilt in den 59 Milieuschutzgebieten seit 2015 ein Umwandlungsverbot, das gerade für fünf weitere Jahre verlängert wurde. Das hat das Phänomen zwar verlangsamt, aber nicht gestoppt. Im gesamten Stadtgebiet sind 2018 insgesamt 12.800 Wohnungen umgewandelt worden, 5200 davon in Milieuschutzgebieten. Denn die Behörden müssen die Umwandlung laut Paragraph 172 des Baugesetzbuches genehmigen, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen sieben Jahre lang nur dem Mieter zum Kauf anzubieten und nicht am Markt.

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Vor allem der Berliner Landesregierung ist diese Ausnahme ein Dorn im Auge. Viele von der harschen Regulierung der Stadt abgeschreckte Eigentümer von Mietshäusern sehen die Filetierung und den Einzelverkauf ihrer Wohnungen als Ausweg, nach dem Motto: Lieber bei den hohen Preisen kurzfristig Kasse machen, anstatt langfristig mit stagnierenden Mieten zu leben. In Berlin-Neukölln sind die Anträge auf Umwandlungen schon deutlich angestiegen, seitdem der Mietendeckel gilt. Dieses Schlupfloch würde durch das geplante Bundesgesetz geschlossen.

Doch verwandelt das geplante Gesetz die deutschen Großstädte wieder in das Mieterparadies, als das sie jahrelang galten? „Wenn Umwandlungen künftig erschwert werden, ist das immerhin ein kleiner Hebel, um die Preissteigerungen zu dämpfen“, sagt Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik. An dem übergeordneten Problem, dass massenhaft Anlagekapital in den deutschen Wohnungsmarkt strömt, die Preise in die Höhe treibt und zu sozialen Verwerfungen führt, ändere das Gesetz aber nichts. Auch heute könne man niemanden einfach aus der Wohnung schmeißen. „Aber die Umwandlungen sind ein großer Unsicherheitsfaktor, der wie ein Damoklesschwert über vielen Mietverhältnissen schwebt.“ Das Gesetz könne die aufgeheizte Situation etwas beruhigen. „In den Städten gibt es eine große Sehnsucht nach wirksamer Regulierung“, hat Pätzold beobachtet. Aber auch aus stadtplanerischer Sicht sei sie keine große Freundin von Quartieren, die nur aus Einzeleigentum bestehen: Für die Städte sei es ungleich schwerer, in solchen Stadtteilen etwas zu bewegen, da sie es anstatt mit einer überschaubaren Zahl an professionellen Akteuren mit ungleich mehr einzelnen Ansprechpartnern zu tun hätten. „Was macht es mit einer Stadt, wenn sie nur aus Teileigentum besteht?“, fragt Pätzold.

„Die Umwandlungsverbote treffen genau diejenigen, die die Politik eigentlich ins Eigentum bringen will“

Aber was macht es auf der anderen Seite mit einer Stadt, die es ihren Bewohnern erschwert, Eigentum zu bilden? Nicht zuletzt ziehen seit einiger Zeit wieder mehr Familien in den Speckgürtel oder weiter hinaus, wo das Eigenheim lockt. Schon seit Jahren verlieren Berlin, München und andere Städte jedes Jahr mehr Inländer als hinzukommen.

„Es sind ja keine Heuschrecken oder chinesischen Kapitalanleger, die umgewandelte Wohnungen kaufen, sondern Privatleute“, sagt Sven Henkes, Geschäftsführer der Immobilienberatung Ziegert. Seiner Erfahrung nach würden diese Objekte entweder als Altersvorsorge gekauft, oder um sie selbst zu nutzen. Da Bestandswohnungen günstiger sind als Neubau, dienen diese Immobilien oft als Einstieg ins Wohneigentum: Zuerst wird eine kleine Wohnung gekauft, die mit wachsender Familie und steigendem Einkommen dann gegen etwas Größeres getauscht wird. Diese Käufergruppe schließe man durch Umwandlungsverbote aus dem Markt aus. „Übrig bleiben dann entweder die professionellen Investoren, die ganze Häuser im Portfolio haben, oder diejenigen, die sich Neubauwohnungen leisten können“, sagt Henkes.

Für den Durchschnittskäufer, der sich in einer beliebigen Großstadt eine Wohnung zulegen will, bedeutet das Gesetz nichts Gutes. Da deutlich weniger gebrauchte Objekte auf den Markt kommen, wird das verknappte Angebot wohl noch teurer. Einerseits ist es ein erklärtes Ziel der Bundesregierung, selbstgenutztes Wohneigentum zu fördern. Im Rahmen des „Baukindergeldes“ lässt sie sich das immerhin zehn Milliarden Euro kosten. Auf der anderen Seite baut sie neue Hürden auf. „Die Umwandlungsverbote treffen genau diejenigen, die die Politik eigentlich ins Eigentum bringen will“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft. Gerade in Großstädten wie Berlin, in denen es nur wenige Einfamilienhäuser gibt, würde die Chance aufs Eigenheim sinken, ist Voigtländer überzeugt. Dabei sei die Situation für einen Einstieg ins Eigentum so gut wie selten: Möglich machen das die niedrigen Bauzinsen, die zwischen 2010 und Ende 2019 von 3,6 Prozent auf 1,1 Prozent gefallen sind und die Preissteigerungen am Immobilienmarkt überkompensieren.

Nur ein schwacher Trost

Während Mieter einen immer höheren Anteil ihres Einkommens aufbringen müssen, ist die Belastung aus Zins und Tilgung am monatlichen Einkommen in den vergangenen Jahren laut Bundesinstitut für Bau–, Stadt–, und Raumforschung kontinuierlich gesunken. Insgesamt mussten Mieter 2018 im Mittel 26 Prozent ihres Einkommens aufwenden, Eigentümer hingegen nur 21 Prozent. Dabei schlägt selbstverständlich zu Buche, dass Eigentümer im Durchschnitt besser verdienen als Mieter. Zudem gibt es ein starkes Gefälle zwischen Stadt und Land. Nach Berechnungen des Hamburgischen Welt-Wirtschaftsinstituts muss ein Münchner Durchschnittsverdiener fast 47 Prozent seines Einkommens zur Finanzierung einer Durchschnittswohnung ausgeben, in Berlin sind es immerhin 39 Prozent. Als Grund dafür, dass die Wohneigentumsquote trotz der niedrigen Zinsen stagniert, hat Voigtländer die hohen Einstiegsbarrieren ausgemacht: Das verlangte Eigenkapital und die hohen Erwerbsnebenkosten könnten viele Haushalte einfach nicht aufbringen.

Voigtländer ist überzeugt, dass Umwandlungsverbote der falsche Weg sind, um die Verdrängung der Mieter aus umkämpften Vierteln zu verhindern. Stattdessen sollten Mieter bei der Eigentumsbildung unterstützt werden, etwa indem Städte ihnen Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz gewähren, damit sie ihre bislang gemietete Wohnung selbst kaufen können. Denn wer im Eigentum lebt, braucht keine Angst mehr vor Eigenbedarfskündigung und Mietsteigerungen zu haben. Für viele urbane Mieter mag das nur ein schwacher Trost sein: Sie werden sich den Kauf ihres Lebensmittelpunktes auch mit finanzieller Unterstützung niemals leisten können.

Quelle: F.A.S.
Autorenporträt / Lembke, Judith
Judith Lembke
Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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