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Deutscher Wohnungsmarkt

7500 Euro für einen Quadratmeter Zuhause

Von Julia Löhr, Berlin
Aktualisiert am 16.01.2020
 - 18:40
In München ist der Quadratmeterpreis für Wohneigentum am höchstenzur Bildergalerie
Die hohen Mieten und Immobilienpreise in den Ballungszentren sorgen für Frust. Die Politik will den Preisanstieg stoppen. Doch das gelingt bislang kaum.

Rolf Harms ist ein Hausverwalter, der gerne mal provoziert. Kürzlich war es wieder so weit: Harms hatte eine Wohnung im beliebten Berliner Stadtteil Schöneberg inseriert. Zwei Zimmer, 54 Quadratmeter, Fünfziger-Jahre-Bau. Nicht sonderlich schön, aber zu einem Preis, wie man ihn in der Hauptstadt nur noch selten findet: für 550 Euro im Monat warm. Es kam, wie es kommen musste: Mehr als 1700 Interessenten meldeten sich innerhalb von zwölf Stunden auf die Anzeige, mehrere hundert kamen zur Besichtigung. Harms musste sich in der Menge mit einem Megafon Gehör verschaffen. Der Berliner Hausverwalter hat schon mehrfach solche Massenbesichtigungen veranstaltet. Es ist sein Weg, die Politik daran zu erinnern, dass die Probleme auf dem Wohnungsmarkt noch lange nicht gelöst sind.

Seit Jahren ist die Nachfrage nach Wohnraum vor allem in den Großstädten und ihrem Umland weitaus größer als das Angebot. Entsprechend stark sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise in die Höhe geschossen. Weil die Gehälter nicht annähernd so stark gestiegen sind, müssen die Menschen einen immer größeren Teil ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben. Jeder zweite Mieter in Deutschland überweist einer Forsa-Umfrage zufolge mehr als 30 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens an den Vermieter. Die Bundesregierung verspricht Besserung. 1,5 Millionen neue Wohnungen sollen bis Ende 2021 entstehen und den Preisdruck in dem aufgeheizten Markt dämpfen. Doch noch liegen die Fertigstellungszahlen weit unter Plan, und viele Menschen fragen sich bang: Wird Wohnen jemals wieder günstiger?

Miete oder Eigentum: So wohnen die Deutschen

Deutschland ist ein Land der Mieter. Nur 42,1 Prozent der Menschen leben in den eigenen vier Wänden, 57,9 Prozent sind Mieter, so besagen es die Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Zwar ist der Anteil der Immobilienbesitzer insgesamt etwas höher, schließlich hat so mancher, der selbst zur Miete lebt, eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft und vermietet. Aber auch bei dieser Kennzahl zählen die Deutschen europaweit zu den Schlusslichtern. Auf 51,4 Prozent beziffert das Europäische Statistikamt die Wohneigentumsquote in Deutschland. Geringer ist der Anteil derer, denen eine Immobilie gehört, nur noch in der Schweiz. In weiten Teilen Osteuropas, aber auch in Norwegen, Spanien und Portugal ist das Bild ein anderes. Dort nennen mehr als drei Viertel der Menschen eine Immobilie ihr Eigen. An der Situation in Deutschland hat sich in den vergangenen Jahren wenig geändert, im Gegenteil: Der Anteil der Eigentümer war trotz des Immobilienbooms jahrelang rückläufig. Fachleute erklären das unter anderem damit, dass die Menschen wegen beruflicher Wechsel flexibel bleiben wollen. Anders als etwa in Frankreich oder Großbritannien gibt es in Deutschland nicht die eine große Metropole, in der sich die wirtschaftliche Aktivität des Landes konzentriert.

Top oder Flop: So haben sich die Mieten verändert

Deutschlandweit sind die Neuvertragsmieten nach den Zahlen des Analysehauses F+B in den vergangenen fünf Jahren um 10,6 Prozent, die Bestandsmieten um 5,8 Prozent gestiegen. Das klingt erst mal nach nicht allzu viel, schließlich steigt auch das allgemeine Preisniveau um etwa 1,5 Prozent im Jahr. Allerdings gibt es große regionale Unterschiede. Während in ländlichen Regionen die Preise nur geringfügig gestiegen sind, fiel der Anstieg in den Ballungszentren umso größer aus. In einer Stadt wie Berlin haben sich die Angebotsmieten innerhalb von zehn Jahren nahezu verdoppelt, von rund fünf Euro auf zehn Euro je Quadratmeter kalt, wie die Marktforscher von Empirica festgehalten haben. Deutschlandweiter Spitzenreiter ist München, wo Wohnungen zuletzt mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von mehr als 16 Euro je Quadratmeter angeboten wurden.

Auch sogenannte Schwarmstädte wie Augsburg, Freiburg und Leipzig, die zuletzt viele junge Leute angezogen haben, sind deutlich teurer geworden. In Freiburg zum Beispiel werden in neuen Mietverträgen mittlerweile im Schnitt 11,20 Euro je Quadratmeter verlangt. Das ist mehr als in Berlin. Fakt ist aber auch: Nur etwa ein Drittel der Deutschen lebt in einer Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern. In vielen kleineren Städten herrscht dagegen kein Mangel an Wohnungen. Eine große Auswahl und günstige Preise gibt es etwa in Pirmasens, wo 9 Prozent der Wohnungen leer stehen. Ähnlich sieht es in Schwerin aus. Und selbst in den großen Städten deutet sich bei den Mieten zumindest etwas Entspannung an. Nach den Zahlen von F+B sind in 15 der 50 teuersten Städte in Deutschland die Neuvertragsmieten in den vergangenen Monaten nicht mehr weiter gestiegen, sondern sogar gesunken. Die Immobilienfachleute sprechen deshalb von einer „allmählichen Marktberuhigung“.

Nur die Lage zählt: So teuer ist der Immobilienkauf

Noch stärker als die Mieten haben sich in den vergangenen Jahren die Kaufpreise für Immobilien erhöht. Und anders als bei den Mieten ist in diesem Bereich auch noch kein Ende des Aufwärtstrends in Sicht. Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2019 durchschnittlich 4,9 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Besonders stark fiel der Preisanstieg in den sieben größten Metropolen aus, in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dort stiegen die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres um 9 Prozent, die für Ein- und Zweifamilienhäuser um 7,5 Prozent.

Absoluter Spitzenreiter ist München, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung nach den Zahlen von Empirica mittlerweile bei mehr als 7500 Euro liegt. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren waren es noch 2700 Euro. Auch in Frankfurt und Berlin haben sich die Preise beinahe verdreifacht. Eine Stadt mit einem Quadratmeterpreis von unter 1000 Euro ist dagegen Gera. Fachleute erwarten, dass die Kaufpreise in den gefragten Städten weiter steigen werden. Hintergrund ist, dass viele einst gut verzinste Staatsanleihen demnächst auslaufen, Anleger rund um den Globus sich dann nach anderen, renditeträchtigeren Formen der Geldanlage umsehen müssen – etwa Immobilien.

Wutbürger und Bürokraten: So wird der Neubau ausgebremst

Eigentlich ist die Sache klar: Um die große Nachfrage nach Immobilien zu decken, müssten nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft in Deutschland jedes Jahr 350 000 bis 400 000 Wohnungen entstehen. Und zwar nicht irgendwo auf der grünen Wiese, sondern möglichst dort, wo sie gebraucht werden. Im Jahr 2018 wurden allerdings nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes gerade mal 285900 Wohnungen fertig. Auch im vergangenen Jahr dürften es nicht viel mehr geworden sein. Einer der Gründe: In den Großstädten gibt es nur noch wenig Bauland. Große Freiflächen wie den Frankfurter Grüngürtel oder das Tempelhofer Flugfeld in Berlin wollen die Lokalpolitiker nicht antasten. Und die meisten Brachen sind längst an Investoren verkauft worden, auch wenn diese zuweilen lieber auf eine weitere Wertsteigerung spekulieren, als zu bauen.

Und wo doch ein Bauschild aufgestellt wird, sind Bürgerproteste programmiert. Als „Nimby“ bezeichnen Soziologen all jene, die zwar grundsätzlich für Neubau sind, aber bitte nicht in der eigenen Nachbarschaft („not in my backyard“). Auch sonst hat Bauen in Deutschland schon mal mehr Spaß gemacht. Die Zahl der Bauvorschriften habe sich in den vergangenen Jahren von rund 5000 auf 20000 vervierfacht, kritisiert der Städte- und Gemeindebund. Das betrifft zum Beispiel den Brand- und Schallschutz sowie die Energieeinsparverordnung. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) schätzt, dass wegen der vielen Vorschriften die Baukosten zwischen 2007 und 2017 um ein Drittel gestiegen sind. Niederländische Bauherren kamen im selben Zeitraum mit einem Anstieg von 6Prozent davon.

Der Mietendeckel: So will Berlin zum Vorbild werden

Weil klar ist, dass angesichts des schleppenden Neubaus der Preisdruck so schnell nicht aus dem Markt weichen wird, versucht es die Politik mit Regulierung. Eine Maßnahme ist die Mietpreisbremse, die unter anderem vorsieht, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Doch vor allem in Großstädten verlangen Vermieter vielfach mehr, wohl wissend, dass angesichts des knappen Angebots kaum ein Wohnungssuchender oder Mieter deshalb Streit anfängt.

Die Berliner Landesregierung aus SPD, Linken und Grünen will deshalb jetzt neue Wege gehen. Im Februar, spätestens im März soll der Mietendeckel in Kraft treten. Das Gesetz sieht vor, dass die Mieten 2020 und 2021 rückwirkend auf dem Niveau von 2019 eingefroren werden. Ab 2022 sollen 1,3 Prozent Erhöhung im Jahr erlaubt sein, aber nur bis zu den vom Senat definierten Mietobergrenzen. Diese sind nach Baujahr und Ausstattung gestaffelt, der höchste Wert sind 9,80 Euro kalt je Quadratmeter. Für Wohnungen mit moderner Ausstattung ist ein Euro mehr erlaubt. Diese Obergrenzen dürfen bei Neuvermietungen nicht überschritten werden. Wer Bestandsmieter ist und mehr als 20 Prozent über den Tabellenwerten liegt, soll eine Mietsenkung verlangen können.

Alle Wohnungen, die seit 2014 gebaut wurden, sind vom Mietendeckel ausgenommen. Damit will die Landesregierung erreichen, dass weiter gebaut wird. In einem Berlin mit Mietendeckel wären neue Miet- und Eigentumswohnungen die einzigen Segmente, in denen Immobilienunternehmen die Preise noch frei festlegen könnten. Doch erst mal ist die Frage, ob das Land Berlin überhaupt solch ein Gesetz erlassen darf. Die CDU hat schon eine Klage beim Bundesverfassungsgericht angekündigt. Ginge es nach der SPD, gäbe es ohnehin eine bundesweite Regelung, in der Mieterhöhungen maximal bis zur Inflationsrate erlaubt wären. Spätestens im Bundestagswahlkampf 2021 dürfte dies wieder ein Thema werden. Dass die Preise auf dem Immobilienmarkt bis dahin nennenswert gesunken sind, ist unwahrscheinlich.

Quelle: F.A.Z.
Autorenporträt / Löhr, Julia
Julia Löhr
Wirtschaftskorrespondentin in Berlin.
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